Bất động sản công nghiệp tìm cách thu hút khách thuê

25/12/2021
Hàng loạt địa phương trong cả nước đang nở rộ làn sóng đầu tư khu công nghiệp, tuy nhiên, việc thu hút khách thuê lại là một vấn đề lớn chưa có lời giải đáp.
Ngày càng nhiều khu công nghiệp mới được khởi công
Ngày càng nhiều khu công nghiệp mới được khởi công

"Lời chào cao hơn mâm cỗ"

Theo ông Phạm Đoàn Trung, Giám đốc Topland Global, các nhà đầu tư khi triển khai các dự án của mình đều quan tâm đến tính hiệu quả trước tiên. Chính vì vậy mà họ cần tìm hiểu cặn kẽ mọi vấn đề liên quan đến địa điểm đầu tư như hiện trạng giao thông, chính sách và ưu đãi của địa phương với các dự án… Riêng với nhóm đầu tư nước ngoài, địa điểm thuê còn phải đảm bảo sự kết nối với các nhóm khách hàng hiện hữu, chuỗi cung ứng cũng như các nhà cung cấp có thuận tiện hay không…
“Nhà đầu tư nước ngoài rất coi trọng sự hỗ trợ của địa phương, bởi đây là một trong những yếu tố quyết định sự thành bại của dự án”. Đây là một trong những điểm cốt lõi được ông Tùng nhấn mạnh. Ông cũng cho biết không chỉ nhà đầu tư nước ngoài mà yếu tố này cũng được các nhà đầu tư trong nước đang quan tâm hơn thời gian gần đây.
Ông Tùng dẫn chứng bằng câu chuyện của một doanh nghiệp trong nước dự định xây dựng nhà máy lắp ráp ô tô tại một thành phố công nghiệp trọng điểm tại phía Bắc. Ông cho biết lúc đầu, doanh nghiệp tới với mục đích khác, nhưng khi lãnh đạo thành phố biết doanh nghiệp đang có kế hoạch trên, đã chia sẻ về kế hoạch đẩy mạnh thu hút đầu tư và mới đại diện doanh nghiệp xem khu đất khu công nghiệp có thể triển khai dự án của mình. Lãnh đạo thành phố trên thậm chí còn cam kết sẽ cấp giấy chứng nhận đầu tư và doanh nghiệp có thể nhận ngay trong buổi chiều cùng ngày nếu doanh nghiệp đồng ý. Và điều đặc biệt là khi các đại diện doanh nghiệp về đến khách sạn thì giấy chứng nhận đầu tư đã được gửi ở lễ tân.
“Thu hút đầu tư không gì bằng thái độ, sự trọng thị. Lãnh đạo tỉnh có thái độ thế nào sẽ quyết định môi trường đầu tư và khả năng thu hút đầu tư thế đó”, ông Tùng nhấn mạnh.
Khi trả lời hỏi đáp với truyền thông, đại diện một doanh nghiệp cho biết, hiện tại các khu công nghiệp ngày càng quan trọng công tác xúc tiến đầu tư với quy trình bài bản, đội ngũ chuyên nghiệp. Đặc biệt các khu công nghiệp này có hẳn một đội ngũ chuyên gia xúc tiến, tư vấn đầu tư với khả năng ngôn ngữ rất tốt, thành thạo nhiều ngoại ngữ để có thể tiếp đón nhà đầu tư đến từ nhiều quốc gia, bên cạnh đó là việc thuê hẳn chuyên gia nước sở tại nhằm hỗ trợ tư vấn chuyên sâu khi cần thiết.
Chuyên gia pháp lý dự án và tư vấn đầu tư Trần Đại Nghĩa chia sẻ, nhiều địa phương lên kế hoạch phát triển các khu công nghiệp mới, nhằm đón đầu xu hướng đầu tư trong thời gian tới. Tuy nhiên ông Nghĩa nhấn mạnh, việc dự án mở mới các khu công nghiệp không chỉ đáp ứng quy hoạch của Chính phủ mà còn phải đạt được tỷ lệ lấp đầy trung bình tối thiểu của các khu công nghiệp hiện tại ở địa phương trên mức 60%.
Cũng theo ông Nghĩa, các địa phương thường phát triển dự án khu công nghiệp và định hướng lĩnh vực ngành nghề để thu hút đầu tư từ trước. Chính vì vậy khi một dự án khu công nghiệp được thành lập, các địa phương cần phải ủng hộ rất lớn thông qua quy trình thủ tục cũng như chính sách ưu đãi. Nhờ đó, hiệu quả của hoạt động đầu tư mới được tăng cao.
Ông Nghĩa nhìn nhận vấn đề nhân lực tại địa phương cũng rất quan trọng, bên cạnh các yếu tố chung khác. Ông lấy dẫn chứng hai tỉnh Nghệ An và Thanh Hóa khi tiếp đón các nhà đầu tư lớn, và phải đối mặt với không ít khó khăn, hạn chế về đường xá. Tuy nhiên, những nhà đầu tư vẫn muốn đầu tư tại 2 địa phương này với quyết tâm rất cao, bởi đây là 2 vùng “đất học”, có thể cung cấp nguồn nhân sự tốt.
“Với các khu công nghiệp, muốn xúc tiến đầu tư hiệu quả cũng cần thuộc được ‘gu’ của khách thuê. Ví dụ, các nhà đầu tư Mỹ, châu âu thường muốn tiết kiệm thời gian nên thường thuê nhà xưởng có sẵn, rồi mang máy móc, thiết bị vào triển khai sản xuất, mà không muốn đầu tư xây nhà xưởng. Trong khi đó, các nhà đầu tư châu Á thường muốn có tài sản hình thành trên đất, nên có xu hướng thuê đất và tự làm nhà xưởng, đây là điểm khác biệt cơ bản giữa 2 nhóm nhà đầu tư này”, ông Nghĩa thông tin thêm.
Khách thuê Âu, Mỹ thích nhà xưởng xây sẵn
Khách thuê Âu, Mỹ thích nhà xưởng xây sẵn

Biết người, biết ta

Theo chuyên gia nghiên cứu bất động sản công nghiệp Phạm Văn Nam, đến từ Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam, hầu hết nhà đầu tư nước ngoài hiện tại đến Việt Nam bởi 2 lý do: Lợi nhuận, lợi ích chiến lược và xu hướng dịch chuyển một phần chuỗi sản xuất khỏi Trung Quốc. Chính vì vậy mà các nhà đầu tư nước ngoài thường cân nhắc các dự án nằm ở khu vực có sự ổn định về hạ tầng, sẵn tính kết nối với những hoạt động kinh doanh hiện tại, đồng thời có thể tận dụng các chính sách ưu đãi từ địa phương.
Theo kinh nghiệm của mình từ quá trình quan sát các nhà đầu tư, ông Nam chia sẻ, những nhà đầu tư từ  Âu, Mỹ thường coi trọng “tốc độ”, chính vì vậy khi gặp khu vực có địa thế giao thông thuận lợi, nhà xưởng xây sẵn đáp ứng được yêu cầu, họ sẵn sàng trả chi phí thuê cao để tăng tốc đầu tư và thu lại lợi nhuận nhanh chóng. Do đó, các địa phương có hạ tầng cơ bản các khu công nghiệp, thuận lợi sẽ dễ dàng thu hút nhóm nhà đầu tư này.
“Bên cạnh đó, nhà đầu tư ngày càng có xu hướng thuê diện tích nhỏ, linh hoạt, nên sản phẩm nhóm này sẽ có thanh khoản tốt”, ông Nam nói.
Với câu chuyện “nhà nhà làm khu công nghiệp, người người làm khu công nghiệp”, ông Nam đánh giá thị trường bất động sản công nghiệp nóng lên do hiệu ứng của việc dịch chuyển chuỗi cung ứng mạnh mẽ những năm gần đây, điều này giúp thị trường sẽ có thêm nhiều lựa chọn trong thời gian tới, đồng thời nguồn cũng sẽ dồi dào trong những năm tới. Ông Nam cũng nhấn mạnh việc thu hút FDI tốt hơn để hấp thụ hết nguồn cung lớn này là chưa đủ, giải pháp song song còn cần khuyến khích, hỗ trợ các doanh nghiệp nội địa phát triển mạnh mẽ hơn.
Ông Nam cho rằng, các dự án FDI những năm gần đây có quy mô vốn đầu tư ở mức trung bình và ngày càng hẹp dần. Chính vì vậy nếu chỉ phụ thuộc vào nhóm doanh nghiệp FDI sẽ rất khó hấp thụ hết nguồn cung vốn rất lớn thời gian tới.
Ngoài ra, ông còn cảnh báo “Việc chạy theo xu hướng ngắn hạn để phát triển các khu công nghiệp là rất nguy hiểm, bởi chỉ cần có những biến động trong chính sách đối ngoại của các cường quốc thì thị trường sẽ lại có sự vận động khác đi, lúc đó nguy cơ khủng hoảng thừa là khó tránh khỏi”.
Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trong giai đoạn “thừa mà thiếu”. Thừa vì có quá nhiều dự án, khu công nghiệp, nhưng lại đang rất thiếu các dự án đạt tiêu chuẩn quốc tế. Các chủ đầu tư khu công nghiệp chỉ hoàn thiện ở mức độ cơ bản, không đóng góp nhiều giá trị gia tăng cho nhà đầu tư. Các nhà đầu tư có rất nhiều lựa chọn, tuy nhiên tìm kiếm một dự án đúng theo ý muốn là rất khó và mất nhiều thời gian. Trong khi đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản công nghiệp lại không dễ dàng để những chủ đầu tư mới, với tư duy khác biệt có thể nhảy vào.
Bên cạnh đó, những địa phương phù hợp làm khu công nghiệp đều sở hữu những thế mạnh riêng và không phải địa phương nào cũng có thể chuyển đổi và xây dựng các khu công nghiệp. Tất cả đều phải dựa trên chiến lược, nền tảng các thế mạnh của địa phương dựa trên quy hoạch tổng thể. Mà việc này phải được Chính phủ thông qua để không lãng phí tài nguyên đất đai, vốn là một tài sản quý. Đất màu sản xuất nông nghiệp lại càng quý và phải được tận dụng tối đa cho sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, không dùng cho phát triển khu công nghiệp.
Chỉ những vùng có đất đai không thuận lợi cho nông nghiệp mới được lựa chọn để phát triển khu công nghiệp, đảm bảo quy mô cho các dự án theo nhiều giai đoạn khác nhau. Những vùng và địa phương này sẽ được đầu tư, nâng cấp hạ tầng, hệ thống giao thông có thể kết nối, thuận lợi cho việc xuất, nhập khẩu.

Tác giả bài viết: Thành Nguyễn

Nguồn tin: Đầu Tư Bất Động Sản

Tin tức khác

Danh sách khu công nghiệp miền Nam (Cập Nhật 2022)

Danh sách khu công nghiệp miền Nam (Cập Nhật 2022)

Thị trường khu công nghiệp miền Nam vẫn luôn là trung tâm của nền công nghiệp...

Danh sách khu công nghiệp Bình Dương (Cập nhật 2022)

Danh sách khu công nghiệp Bình Dương (Cập nhật 2022)

Khu công nghiệp Bình Dương là một thương hiệu lâu đời trên thị trường đầu tư của...

TP HCM khan hiếm quỹ đất công nghiệp và làn sóng dịch chuyển sang các KCN vùng ven

TP HCM khan hiếm quỹ đất công nghiệp và làn sóng dịch chuyển sang các KCN vùng ven

Tính đến hiện tại, TP HCM chỉ còn khoảng 300 ha đất trong các khu công nghiệp để...

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây