Lợi nhuận quý 3 giảm mạnh, cổ phiếu nhóm bất động sản công nghiệp có còn tiềm năng?

Điều này thể hiện rất rõ nét trong bức tranh về báo cáo lợi nhuận của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp quý 3/2021.

Kẻ cười người khóc vì lợi nhuận bất động sản khu công nghiệp

Theo báo cáo tài chính của Công ty CP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC), doanh thu thuần quý 3 gần 38 tỷ đồng, giảm 64% so với cùng thời điểm 2020. Doanh thu này chủ yếu đến từ mảng kinh doanh bất động sản đầu tư và chỉ tương đương 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận gộp của doanh nghiệp này cũng giảm 74% và chỉ hơn 21 tỷ đồng. Doanh thu tài chính của Nam Tân Uyên cũng giảm 17% còn gần 42 tỷ đồng. Điều này kéo theo lợi nhuận sau thuế của NTC chỉ còn 48,5 tỷ đồng, giảm đến 50% so với quý 3/2020. Tác động của sức giảm ảnh hưởng lên cả lãi sau thuế lũy kế 9 tháng đầu năm 2021 của NTC chỉ đạt 212 tỷ đồng, tương đương với mức giảm cùng kỳ năm ngoái là 11%.
Tình trạng giảm lợi nhuận cũng được ghi nhận trên báo cáo tài chính quý 3 của Công ty CP Thống Nhất (HNX: BAX). Trong quý này, BAX giảm doanh thu xuống mức 19 tỷ đồng, mức giảm rất sâu nếu so với cùng kỳ năm ngoái là 248,6 tỷ đồng. Doanh thu từ hoạt động tài chính giảm nhẹ, trong khi chi phí quản lý doanh nghiệp gần như không đổi giúp lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh còn 7,7 tỷ đồng. Vì vậy lợi nhuận sau thuế của BAX ở mức 6,7 tỷ đồng, giảm khá nhiều so với mức 121 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái.
Lãi sau thuế lũy kế 9 tháng đầu năm 2021 của BAX đạt chỉ 31 tỷ đồng, giảm đến 3,3 lần cùng kỳ và chỉ đạt 54% kế hoạch cả năm 2021. Theo ban lãnh đạo lý giải, địa bàn tỉnh Đồng Nai chịu ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh Covid-19, các doanh nghiệp trong khu công nghiệp gián đoạn hoặc ngưng trệ hoạt động. Trong khi đó các công trình đang thi công buộc phải tạm ngưng dẫn đến chưa thể bàn giao nhà ở tại Khu Trung tâm dịch vụ cho khách hàng, cũng như  ghi nhận doanh thu theo kế hoạch.
Vì vậy tại cuộc họp thường kỳ hằng quý vừa qua, HĐQT Công ty CP Thống Nhất đã đồng ý điều chỉnh các chỉ tiêu, nhiệm vụ được Đại hội đồng cổ đông giao từ đầu năm 2021. Và trong kỳ họp đại hội cổ đông bất thường vào 17/11 sắp tới, BAX sẽ trình cổ đông thông qua kế hoạch điều chỉnh sản xuất kinh doanh của năm 2021.
Mặc dù tình hình chung đều giảm, nhưng vẫn có những công ty báo cáo kết quả kinh doanh khả quan. Điển hình như Công ty CP Sonadezi Châu Đức (SZC) đạt doanh thu quý 3/2021 lên mức 167 tỷ đồng với lãi ròng đạt 66 tỷ đồng. Cả hai chỉ số đều tăng với tỷ lệ lần lượt 81% và 79%. Tỉnh gộp 9 tháng đầu năm 2021, SZC đạt lãi lũy kế gần 356 tỷ đồng, tăng 57% so với cùng kỳ năm 2020, và vượt kế hoạch cả năm đến 45%.
Tổng công ty Idico (IDC) cũng báo cáo lợi nhuận quý 3/2021 đạt khoảng 160 tỷ đồng, giảm so với cùng kỳ năm 2020. Tuy nhiên mức giảm này chỉ là tạm thời khi khu công nghiệp Mỹ Sơn A sẽ được hạch toán trong quý 4 với lợi nhuận gộp ước đạt khoảng 700 tỷ đồng. Theo đó, kế hoạch tổng doanh thu công ty mẹ năm 2021 cũng được HĐQT trình điều chỉnh tăng từ 996 tỷ đồng lên mức 1.711,4 tỷ đồng. Lãi lũy kế sau thuế cũng điều chỉnh tăng từ 460,3 lên 1.032,3 tỷ đồng. Tỷ lệ cổ tức 2021 cũng tăng từ 10% lên 40%, bao gồm 30% tiền mặt và 10% cổ phiếu.
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng có các tín hiệu khả quan dù chưa công bố kết quả kinh doanh quý 3/2021. Theo chứng khoán Agriseco, KBC sẽ có điểm rơi lợi nhuận trong quý 3 và 4 nhờ các dự án triển khai năm trước cũng như các dự án được cấp phép mới như: KCN Quang Châu, KCN Tân Phú Trung và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. 

Có nên đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp?

Theo chứng khoán Agriseco, mức giá của nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp vẫn chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành dù đã cao hơn quá khứ. Cụ thể chỉ số P/B và P/E bình quân ngành hiện lần lượt ở mức 2,7x và 23,3x, tăng khoảng 30% so với bình quân giai đoạn 2017 - 2020.
Rủi ro về dòng vốn FDI trong ngắn hạn cũng đang chững lại. Trong khi các khách hàng thuê đất khu công nghiệp vẫn chủ yếu là các doanh nghiệp FDI với tỷ lệ 51% tổng số dự án và chiếm 67% tổng vốn đăng ký mới. 
Ngoài ra, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng báo cáo mức giảm số lượng các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Tính đến 20/9, có 1.212 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giảm 37,8% so với cùng kỳ. Trong khi tổng số vốn đăng ký đạt gần 12,5 tỷ USD, tăng 20,6%. Tuy nhiên có 678 dự án đăng ký điều chỉnh giảm vốn đầu tư 15%, trong khi số vốn đăng ký tăng thêm đạt 6,4 tỷ USD, tăng 25,6%. Về lượt góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài giảm 45,3% với 2.830 lượt, và tổng giá trị vốn góp cũng giảm 43,8% đạt 3,2 tỷ USD.
Tình hình giải ngân của các dự án đầu tư nước ngoài trong 9 tháng đầu năm 2021 cũng giảm 3,5% so với cùng kỳ năm 2020 đạt 13,28 tỷ USD. Nếu so với mốc 8 tháng của 2021, tỷ lệ giải ngân các dự án đầu tư nước ngoài cũng giảm 5,5 điểm phần trăm.

>> Xem thêm: Đầu tư Bình Phước - Sự lựa chọn hoàn hảo cho nhà đầu tư 
 
Ngoài ra, cơ sở hạ tầng, kho bãi, logistics của Việt Nam vẫn chưa hoàn thiện và đủ tính liên kết khi so với các nước trong khu vực, khiến dòng vốn FDI cũng chững lại trong thời gian qua. Chi phí vận chuyển cũng gây khó khăn cho việc cung ứng hàng hóa khi cao hơn 25% so với các quốc gia khác.
Theo Savills đánh giá, các doanh nghiệp nằm gần trục giao thông tại các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Long An mới thuận lợi về chi phí vận chuyển. Ngoài ra, tình trạng thiếu điều kiện trong các khu công nghiệp cũng ảnh hưởng khá nhiều đến vận hành của doanh nghiệp, khiến khả năng mở rộng sản xuất cũng trở nên khó khăn.
Hệ thống Dữ liệu Tài chính Toàn diện và Chuyên sâu - FiinPro cũng dự đoán nhu cầu mở rộng nhà xưởng cũng như thuê mới sẽ giảm mạnh tại nhiều khu công nghiệp phía Nam, vì giãn cách xã hội bởi Covid-19. Trong khi đó các khu công nghiệp phía Bắc sẽ không bị ảnh hưởng quá nhiều. 
Nền tảng này cũng nhấn mạnh khả năng tăng giá cho thuê trong thời gian tới không còn nhiều, trong khi chi phí giải phóng mặt bằng sẽ tăng mạnh, do một số tỉnh thành bị “sốt” đất suốt nửa đầu năm 2020. Đây sẽ là hai yếu tố nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng trong năm 2022.