Liệu kế hoạch tăng thêm 120.000 ha đất cho khu công nghiệp có khả thi?

Vừa qua, Bộ TN&MT vừa hoàn tất báo cáo trình Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2021-2025. Theo kế hoạch này, chỉ tiêu về đất dành cho khu công nghiệp dự kiến sẽ tăng gấp đôi lên đến 210,3 nghìn ha vào năm 2030. Đây là một trong những chỉ tiêu khá cao và tính khả thi cũng được các chuyên gia thảo luận khá sôi nổi.

Tính khả thi cần được đánh giá

Về vấn đề này, ông Vũ Hồng Khanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội nhận định, kết quả thẩm tra từ 2011 - 2020, chỉ tiêu đất khu công nghiệp đạt rất thấp (chỉ hơn 47,45%), cùng với đó là tỷ lệ lấp đầy bình quân của các khu công nghiệp đã hoạt động chỉ đạt 75%. Trong khi đó, chỉ tiêu đến năm 2030 lên đến 210,93 là rất cao và nhiều tham vọng. Chính vì vậy Ủy ban Kinh tế Quốc hội đề nghị cần có những đánh giá và phân tích cụ thể, có cơ sở cũng như tính khả thi của chỉ tiêu này.
Ông Khanh cho biết ngoài vấn đề chỉ tiêu, diện tích đất lúa chuyển đổi thành đất khu công nghiệp cũng rất lớn, lên đến 48,4 nghìn ha. Trong khi đó, diện tích đất lúa sau khi chuyển đổi sẽ không thể khôi phục cho mục đích cũ. Vì vậy cũng cần có kế hoạch rà soát kỹ lưỡng và lựa chọn các khu vực ưu tiên để chuyển đổi thành đất khu công nghiệp.
Tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2021-2025) mới đây, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nhấn mạnh vấn đề cần thiết mở rộng dư địa đất khu công nghiệp trong thời gian tới. Đây là điểm quan trọng để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, bổ sung hạ tầng cho sản xuất, tạo công ăn việc làm, thúc đẩy sản lượng công nghiệp cũng như thu nhập của người lao động, tăng ngân sách nhà nước cũng như GDP… Tuy nhiên, Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý cần có những quy hoạch kỹ lưỡng, rà soát nhiều phương diện để tránh tình trạng hợp thức hóa việc điều chỉnh quy hoạch. Ngoài ra, Chính phủ cũng cần có báo cáo bổ sung về nội dung này.
Thực tế tính đến cuối năm 2020, thống kê trên cả nước có khoảng 181 khu công nghiệp được cấp phép và hoạt động với tổng diện tích là 114 nghìn ha. Trong số này, diện tích đất khu công nghiệp đã được giao đất và đi vào hoạt động là 90,83 nghìn ha, tăng 18,83 nghìn ha so với năm 2010 và chiếm 2,31% diện tích đất phi nông nghiệp. Dù diện tích đất khu công nghiệp tăng, nhưng việc phát triển còn nhiều bất cập. Các khu công nghiệp chưa có những tiếp cận hợp lý đối với cảnh quan, hệ sinh thái cũng như hạ tầng giao thông đồng bộ, diện tích phục vụ công cộng như cây xanh, vườn hoa, khoảng không, mặt nước, hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Ngoài ra, các yếu tố tài nguyên và môi trường cũng chưa được quan tâm đúng mực trong công tác thu hút đầu tư song song với phát triển hài hòa, bảo tồn bền vững. Chưa kể các địa phương, vùng, liên tỉnh chưa có sự liên kết với nhau, tạo nên tổng thể thống nhất, đồng bộ trong quy hoạch và phát triển các khu công nghiệp.
Điểm yếu này thể hiện rõ nhất qua tỷ suất thu hút đầu tư trung bình các dự án trong khu công nghiệp là 4,61 triệu USD/ha. Đây là tỷ suất tính trên đất công nghiệp đã cho thuê và tương đối thấp. Chưa kể hiệu quả đầu tư còn ảnh hưởng bởi tình trạng dự án chậm triển khai, xin giao đất và cho thuê đất vượt quá nhu cầu.
Cũng các yếu tố trên, Bộ TN&MT còn nhấn mạnh tình trạng một số khu công nghiệp triển khai không đúng tiến độ, dẫn đến diện tích đất sử dụng cho dự án chưa được khai thác. Công tác bố trí đất cho các khu công nghiệp chưa hợp lý và tiết kiệm. Quá trình giải phóng mặt bằng ở một số nơi còn khó khăn, kéo giảm tốc độ triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, làm chậm kế hoạch khai thác quỹ đất. Trong khi đó nhu cầu về chỗ ở dành cho lực lượng lao động chưa được giải quyết thỏa đáng. Cùng với việc phát triển các khu công nghiệp nhanh cũng kéo theo các hệ quả về môi trường, lượng rác và nước thải tăng cao nhưng chưa được đầu tư tương xứng khiên môi trường ô nhiễm, ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân cũng như kế hoạch tăng trưởng bền vững của cả nước.
Ngoài ra, vấn đề thanh tra, kiểm tra, giám sát quy hoạch phát triển khu công nghiệp còn nhiều chậm trễ, vi phạm pháp luật về đất đai còn phức tạp và chưa có rà soát kịp thời. Bộ TN&MT cũng lưu ý còn nhiều dự án chậm triển khai nhiều năm nhưng không có hướng xử lý, thu hồi để tái sử dụng.

Siết chặt công tác quản lý

Dù còn nhiều hạn chế nhưng bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng dưới góc nhìn của nhà đầu tư khi so sánh với các loại tài sản khác trên thị trường địa ốc, đặc biệt khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp. Điều này thể hiện rõ nhất qua tổng vốn đăng ký FDI vào Việt Nam vẫn đạt 1,6 tỷ USD, giúp lĩnh vực bất động sản công nghiệp duy trì vị trí thứ 3 trong 8 tháng đầu năm 2021.
Xu hướng tăng vốn đầu tư FDI dự báo sẽ còn tăng trong thời gian tới khi một loạt Hiệp định thương mại tự do được thông qua. Chưa kể vị trí kế cận Trung Quốc của Việt nam cũng được nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước quan tâm, xem xét một điểm đến tiếp theo sau Trung Quốc. Ngoài ra, chi phí thuê bất động sản công nghiệp của Việt Nam đang rất cạnh tranh trong những năm gần đây. Vì vậy, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là đòn bẩy tăng trưởng của ngành bất động sản trong thời gian tới.
Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cũng lưu ý, để các quy hoạch sử dụng đất dành cho khu công nghiệp đạt hiệu quả trong thời gian tới, bên cạnh việc Chính phủ thông qua quy hoạch sử dụng đất quốc gia, còn cần có các giải pháp đồng bộ từ nhiều yếu tố như phát triển hạ tầng, phát triển nguồn nhân lực cho đến các chính sách thu hút đầu tư…
Ông John Campbell - Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, thời gian vừa qua một số ngành có tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất có xu hướng dịch chuyển qua các nước khác trong khu vực Đông Nam Á với lợi thế chi phí thấp cũng như hiệu quả kinh doanh cao hơn. Đây là một bất lợi khi chi phí thuê tại Việt Nam ngày càng tăng cao.
“Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang sở hữu cơ hội lớn để tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ nhưng nếu các địa phương không có sự cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án bất động sản công nghiệp, khủng hoảng là điều hoàn toàn có thể xảy ra”, ông John Campbell nhận định.
Bổ sung cho nhận định trên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá nguồn lực các khu công nghiệp tại Việt Nam chỉ đủ phục vụ, thu hút các doanh nghiệp trong điều kiện bình thường. Trong khi làn sóng vốn đầu tư nước ngoài trong thời gian tới sẽ rất lớn, và với số lượng quỹ đất của các khu công nghiệp ở thời điểm hiện tại sẽ không đủ đáp ứng. Chính vì vậy kế hoạch tăng trưởng và bổ sung quỹ đất, cũng với việc phê duyệt, cấp phép cho các dự án KCN trong thời gian qua là rất cần thiết.
“Tuy nhiên, các địa phương có dự án khu công nghiệp vừa được phê duyệt cần “quản” chặt thị trường bất động sản, tránh các làn sóng đầu cơ, ôm đất, đẩy giá lũng loạn thị trường, gây khó khăn cho quá trình đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng khu công nghiệp”, ông Đính nhấn mạnh.